以下取自:http://www.masterhsiao.com.tw/Examples/RealEstate/SuiteRental2/SuiteRental2.htm

 

實際範例


James在台北市中正區巷內,以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓,改裝前平面圖如下圖(上)。經過詳細規劃,將所有的房間打通,另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房,下圖(下)邊就是改裝後的平面圖。整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。這樣的設計,每一間套房都有窗戶,可以吸收外來陽光,提升出租之價位。每一間套房均以每月1萬元出租,押金兩個月,合計每月可以收租4萬元,亦就是每年可以有48萬元之收入。

如果買進這房子,不另外改裝單純整棟出租,以目前行情每月租金只能有2萬元之行情,每年的收入只有24萬元,換算年報酬率約3.2%。

▼改裝前平面圖

▼改裝後平面圖

可觀的報酬率


James買這房子自備款150萬元,其他600萬元為貸款,貸款年利率1.8%。總投入金額為自備款150萬元加上裝潢傢俱100萬元,總共250萬元。每年可以有48萬元之租金,扣除600萬元貸款利息每年10.8萬元,每年淨收入37.2萬元。這樣每年的報酬率是:

=372000/2500000 
=15%

▼點下圖可下載Excel檔案
投資報酬率

如果用銀行定存的概念來看,好似存入銀行250萬元,然後每年拿回37.2萬元利息一樣,就等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存一般。一般說來租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長,所以實際報酬率會更高於15%。

提高報酬之撇步


因為會租套房的一般是單身上學、上班族,所以地點的選擇以交通便利為主要考量,最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳,基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時,也會選擇「逐辦公室而居」,所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小,平常的管理工作也不可疏忽,租戶報修設備應該立即處理,不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行,方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑,尤其在目前網路發達的世界裡,好的名聲或壞名都傳得非常快,這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷,租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率,有些投資客會選擇法拍屋,這樣成本就更低了,投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢!

房地產適合槓桿投資


房地產因為有實質房屋作後盾,特別合適以貸款來投資。投資者不用擔心會有因投資失利,而有還不起貸款之情形。然而貸款投資的竅門又有哪些?哪些參數可以提升投資報酬率?以下提供詳細的解析:

衡量分租套房投資是否划算,傳統上是以租金報酬率來比較。租金報酬率也可以解釋為:全部以自有資金投資之報酬率,公式如下:

租金報酬率公式

以上述範例分租套房為例,每年租金收入為48萬元,所以租金報酬率等於:
=480000/(7500000+1000000) 
=5.65%

或許讀者會覺得奇怪,為何租金報酬率只有5.65%,然而算出來的報酬率卻有15%呢?主要原因是財務槓桿大幅提升了整體報酬率。財務槓桿應用在房地產之公式如下:

槓桿倍數

當貸款金額為零時,也就是全部以自有資金投資,這時上述公式簡化如下:

投資報酬率 = 租金報酬率

這就是為何租金報酬率可以解釋為:全部自有資金之報酬率。當有部分投資金額是以貸款方式取得時,整體投資報酬率會將租金報酬率放大。上述公式的最右邊「租金報酬率-貸款利率」就是兩者之利差,而「貸款金額/自有資金」就是利差之放大倍數,也稱為槓桿倍數。

例如本例之資金報酬率為5.65%,貸款利率為1.8%,兩者之利差為(5.65%-1.8% = 3.85%)。貸款600萬,自有資金等於自備款150萬加上裝潢投資100萬,總共金額為250萬,所以放大倍數等於600/250 = 2.4倍,亦就是3.85%利差會被放大2.4倍的意思,3.85%*2.4=9.24%,。

投資報酬率 = 5.65% + (600/250)*(5.65%-1.8%) = 14.9%

簡單說,雖然租金報酬率只有5.65%,而透過貸款的財務槓桿,這3.85%的利差會被放大2.4倍,所以相當於15%的報酬率,也就是提升了9.24%。從以上公式及範例來觀察,槓桿倍數以及利差主宰了投資報酬率的大小。槓桿倍數愈大及利差愈大,整體投資報酬率就會愈大。但是除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率,這點也請投資者注意。

下圖是所下載Excel檔之另一個工作表「貸款比例vs投資報酬率」,輸入分租套房條件(黃色儲存格),就會列出不同貸款成數相對的投資報酬率。圖中折線圖的水平軸是房屋貸款的成數,垂直軸是投資報酬率,可以清楚看出貸款百分比由0%到100%的變化情形。可以看出若百分之百貸款,投資報酬率會提升至34.5%,即使只有50%貸款,投資報酬率也有8.68%。這試算表的貸款成數不包含裝潢費用,裝潢費用一律列入自有資金範疇。

▼點下圖可下載Excel檔案(同上圖之Excel檔)
貸款成數vs投資報酬率

這就是說要提高套房分租的投資報酬率,首要目標是提升租金報酬率,次要目標是提升槓桿倍數。但要注意的是槓桿倍數愈大,風險就愈大,我建議不要超過7/3,亦就是貸款金額佔所有資金的7成。

適合做為退休規劃之一部分


租金有固定之現金收入,不只是源源不斷而且會愈來愈高,這樣的投資相當於固定收益投資商品,其報酬率是非常穩定的。想想看,股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已,可是卻得承擔不小之風險,然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當,也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。想想看如果你有1000萬元資金,就可以同時投資4件相同的物件,每一個物件每年都可帶來37.2萬元現金,那麼總共一年就有150萬的現金收入。這150萬元已足夠過的很優渥的退休生活了。

房價下跌也不用怕


或許投資者心中有一疑問,萬一房價下跌時怎麼辦?不用怕,這不是靠買賣價差做波段操作,不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子,只收取租金的投資方式,所以房價下跌不會影響租金收入的,當然也不怕房價下跌了。

如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子,之後就住進了許多租屋的年輕人,仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑!這就是現在正流行的一種投資方式:『分租套房』

 

以上例子為09年案例,現階段不是做不到,而是需要更多耐心尋找物件

祝大家也能找到自己的黃金屋~!!


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Max

創業這場遊戲 : 馬可斯塢的商學院

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