創業這場遊戲 : 馬可斯塢的商學院

引用自：http://www.wretch.cc/blog/aiolex/33138893

(by 柏克希爾貴金屬董事長 - 林育詩)

最近很紅的一部電影《舞孃俱樂部》，已經在網路上的電影版排名第一名好一陣子了。
還沒看過的人我建議你就不要繼續看本文了，等看完電影再來看吧，不然我透露了劇情，你再去看就不精彩了。
總之，我強烈推薦你去看，這是一部精彩的好片。

電影中提到的「空氣權」(Air rights)，其原意來自於拉丁文Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos
其意思是：「擁有土地的人，同時也擁有此塊土地下至地心、上至天堂的擁有權」。

紐約房地產大亨川普（Donald Trump）出過的書裡，曾多次提到他如何收購周圍土地的「空氣權」，一來讓自己的大樓可以蓋的更高，二來周圍土地的空氣權都被他買走之後，就不能再蓋高樓來擋住川普大樓的景觀，因為「景觀」是有錢人買豪宅非常重要的一個因素，仲介常掛在嘴邊的「景觀無價」這句話不是沒有道裡的。

回到台灣的房地產市場，空氣權其實就是台灣我們常聽到的「容積率」，而在了解容積率之前，我們還要知道另一個名詞「建蔽率」。
「建蔽率」簡單的說就是：在這塊土地上，你能夠蓋房子的最高比例，其餘的比率則為法定空地，也就是舉頭要能望天的意思。比如一塊土地的建蔽率是60%的話，那就是你從天堂往下看，最多只能看到60%的屋頂、其餘40%要看到空地。
而「容積率」指的就是：在這塊土地上，你能夠蓋的最高樓地板面積。

舉例來說：
在台北市使用分區為住三的100坪土地，其建蔽率為45%，容積率為225%，什麼意思呢？

假設我們把建蔽率用到最高45%，也就是要有55%的法定空地，然後再把225/45=5，也就是可以蓋五層樓高的房子（每層45坪*5層=225坪）。

同理，假設我們只把建蔽率用25%，也就是留75%的法定空地，那麼可以蓋幾層樓高呢？
沒錯，就是九層樓（225/25=9）

還沒說完，如果這樣就結束太簡單了。在好幾年前，台北縣市非常流行的「容積率移轉」辦法，就是仿照《舞孃俱樂部》和川普常用的「空氣權買賣」，也就是我可 以把我這塊土地還沒用完的容積率賣給別塊土地，想當然爾，最好的標的物就是古蹟了，因為古蹟受法令保護，不能拆除，又大多都是一層或二層的建築，常常有一 大堆還沒用完的容積率，自然成為各建商爭相搶購容積率的目標了。

還有，多年前也曾風行一時的捐地節稅，富人們買進一些沒辦法蓋房子的畸零地或道路用地，其市價大約是公告現值的10%~20%，然後再把這些土地捐給國家，就可以用公告現值來抵稅，但是這種方法後來已經被禁止了。

但是《富爸爸，窮爸爸》裡說的好極了：「每當人們想要懲罰富人時，富人不僅不會接受，而且會進行反擊，他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞，他們會說服政客改變法律，他們有能力扭轉乾坤」。

所以，捐地還是可以節稅，只是抵扣的不是所得稅了，富人們想出了另一個辦法：抵繳遺產稅。
我們已經知道，這類無法利用的土地，其市價只有公告現值的10%~20%。

舉例：
某甲即將去世，因此在去世前，大量收購此類土地，待某甲過世後，某甲的兒子則以「實物抵繳」的方式，把這些土地送給政府來抵扣遺產稅，所以如果是1億元的遺產稅，只要花1~2千萬買足公告現值1億元的土地即可。
為什麼政府得接受呢？因為這類土地雖然實際上沒什麼價值和用處，但政府平常還是以公告現值來課你的地價稅，所以當你把此類土地拿來做遺產稅的實物抵繳時，它自然要承認公告現值的價值。
還沒說完，你說某甲的兒子在把這些土地繳給政府抵扣遺產稅之前，會做什麼事呢？沒錯，他會把能賣的容積率都賣光光，因為實物抵繳只管土地的公告現值，不管容積率還在不在。
所以，《富爸爸，窮爸爸》裡說的好極了：「每當人們想要懲罰富人時，富人不僅不會接受，而且會進行反擊，他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞，他們會說服政客改變法律，他們有能力扭轉乾坤」。

還有，住台北市的朋友，不知道你有沒有發覺到，從去年開始，好多正在蓋房子的工地，突然開始種了一堆花花草草，你以為這些建商是為了響應花博、共襄盛舉 嗎？才不是，是因為郝龍斌跟這些建商約定好，只要你的工地或空地，在花博期間種一些符合我規定的花花草草，花博結束後，我就送你一些獎勵容積率，你說好不 好？當然好啊，以忠孝東路近基隆路口的聯合報大樓旁邊那塊建地來說，花個200多萬蓋一個臨時的花園，等個半年，得到獎勵容積率後，多蓋的樓地板面積可以 多賣好幾億呢！這種生意白痴才不做。

我好像講太多了，先到此為止吧。
總之，《富爸爸，窮爸爸》裡說的好極了：「每當人們想要懲罰富人時，富人不僅不會接受，而且會進行反擊，他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞，他們會說服政客改變法律，他們有能力扭轉乾坤」。