引用自:http://www.wretch.cc/blog/aiolex/33138893

(by 柏克希爾貴金屬董事長 - 林育詩)


【舞孃俱樂部】劇照

最近很紅的一部電影《舞孃俱樂部》,已經在網路上的電影版排名第一名好一陣子了。
還沒看過的人我建議你就不要繼續看本文了,等看完電影再來看吧,不然我透露了劇情,你再去看就不精彩了。
總之,我強烈推薦你去看,這是一部精彩的好片。


電影中提到的「空氣權」(Air rights),其原意來自於拉丁文Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos
其意思是:「擁有土地的人,同時也擁有此塊土地下至地心、上至天堂的擁有權」。

紐約房地產大亨川普(Donald Trump)出過的書裡,曾多次提到他如何收購周圍土地的「空氣權」,一來讓自己的大樓可以蓋的更高,二來周圍土地的空氣權都被他買走之後,就不能再蓋高樓來擋住川普大樓的景觀,因為「景觀」是有錢人買豪宅非常重要的一個因素,仲介常掛在嘴邊的「景觀無價」這句話不是沒有道裡的。

回到台灣的房地產市場,空氣權其實就是台灣我們常聽到的「容積率」,而在了解容積率之前,我們還要知道另一個名詞「建蔽率」。
「建蔽率」簡單的說就是:在這塊土地上,你能夠蓋房子的最高比例,其餘的比率則為法定空地,也就是舉頭要能望天的意思。比如一塊土地的建蔽率是60%的話,那就是你從天堂往下看,最多只能看到60%的屋頂、其餘40%要看到空地。
「容積率」指的就是:在這塊土地上,你能夠蓋的最高樓地板面積。

舉例來說:
在台北市使用分區為住三的100坪土地,其建蔽率為45%,容積率為225%,什麼意思呢?

假設我們把建蔽率用到最高45%,也就是要有55%的法定空地,然後再把225/45=5,也就是可以蓋五層樓高的房子(每層45坪*5層=225坪)。

同理,假設我們只把建蔽率用25%,也就是留75%的法定空地,那麼可以蓋幾層樓高呢?
沒錯,就是九層樓(225/25=9)

還沒說完,如果這樣就結束太簡單了。在好幾年前,台北縣市非常流行的「容積率移轉」辦法,就是仿照《舞孃俱樂部》和川普常用的「空氣權買賣」,也就是我可 以把我這塊土地還沒用完的容積率賣給別塊土地,想當然爾,最好的標的物就是古蹟了,因為古蹟受法令保護,不能拆除,又大多都是一層或二層的建築,常常有一 大堆還沒用完的容積率,自然成為各建商爭相搶購容積率的目標了。

還有,多年前也曾風行一時的捐地節稅,富人們買進一些沒辦法蓋房子的畸零地或道路用地,其市價大約是公告現值的10%~20%,然後再把這些土地捐給國家,就可以用公告現值來抵稅,但是這種方法後來已經被禁止了。

但是《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。

所以,捐地還是可以節稅,只是抵扣的不是所得稅了,富人們想出了另一個辦法:抵繳遺產稅。
我們已經知道,這類無法利用的土地,其市價只有公告現值的10%~20%。

舉例:
某甲即將去世,因此在去世前,大量收購此類土地,待某甲過世後,某甲的兒子則以「實物抵繳」的方式,把這些土地送給政府來抵扣遺產稅,所以如果是1億元的遺產稅,只要花1~2千萬買足公告現值1億元的土地即可。
為什麼政府得接受呢?因為這類土地雖然實際上沒什麼價值和用處,但政府平常還是以公告現值來課你的地價稅,所以當你把此類土地拿來做遺產稅的實物抵繳時,它自然要承認公告現值的價值。
還沒說完,你說某甲的兒子在把這些土地繳給政府抵扣遺產稅之前,會做什麼事呢?沒錯,他會把能賣的容積率都賣光光,因為實物抵繳只管土地的公告現值,不管容積率還在不在。
所以,《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。

還有,住台北市的朋友,不知道你有沒有發覺到,從去年開始,好多正在蓋房子的工地,突然開始種了一堆花花草草,你以為這些建商是為了響應花博、共襄盛舉 嗎?才不是,是因為郝龍斌跟這些建商約定好,只要你的工地或空地,在花博期間種一些符合我規定的花花草草,花博結束後,我就送你一些獎勵容積率,你說好不 好?當然好啊,以忠孝東路近基隆路口的聯合報大樓旁邊那塊建地來說,花個200多萬蓋一個臨時的花園,等個半年,得到獎勵容積率後,多蓋的樓地板面積可以 多賣好幾億呢!這種生意白痴才不做。

我好像講太多了,先到此為止吧。
總之,《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。




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