創業這場遊戲 : 馬可斯塢的商學院

引用自：http://www.wretch.cc/blog/aiolex/28070626

因為林育詩的網誌內容真的太牛逼了...每一篇都想蒐藏阿

一天下來整個瘋狂新增XD

他的房產投資實務例子，是我在網路上少見的 " 露骨 " 分享(簡單說就是很寫實...)

林大能這麼無私分享真的令人敬佩，希望我有朝一日也能如此分享~!

由於相當精采，特此在這為他開瓣<真房產無雙系列>!! 之後有關房產實務運作

都會以這個系列為題!! 至於為什麼取這個名稱.... 因為太像真三國無雙，熱血爆氣阿

廢話不多說，先來一睹為快!

(以下叔叔有練過，僅供參考，投資新手請謹慎執行)

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所謂的「非工資收入」，最簡單的定義就是，你不需要去管它(或僅需花非常少的時間和心力偶爾去關心它一下)，而它能夠自己不斷持續產生收入(現金流)的東西，又可以稱作被動收入。

這次我想向大家介紹一種非工資收入：房地產。

在羅勃特‧清崎的《富爸爸，窮爸爸》裡，把真正的資產定義為：「資產就是能帶來收入的東西，而負債則是會帶來支出的東西」，也就是說，一樣東西是資產還是負債，端看它所帶來的現金流是正還是負。

後來在《富爸爸，提早享受財富》裡又把真正的資產分為三大類：房地產，有價證券，企業，而世界上貧富差距的分水嶺就起始於：「窮人只有負債；中產階級購買他們以為是資產的負債；富人購買資產」，因此想要成為富人的最簡單方法，就是一生當中不斷地買入資產就行了。

這次我們來看看一個房地產非工資收入的實際案例。

個案的地點位於台北縣永和市，永和市是全世界人口密度第一高的城市(沒錯，是全世界，不是全台灣)，外來人口非常非常的多，因為永和市距離台北市僅一橋之隔，以上班族來說，不僅交通便利而且房屋的租金又比一橋之隔的大安區便宜許多，再加上台大、師大、台科大等名校的學生，就算以後再怎麼少子化，這些名列前茅的學校仍然會招滿學生，所以永和的租屋市場一直都是房地產投資的最佳選擇之一。

此案位於永和市國中路近永亨路口，從台北市過福和橋一下橋後右轉就到了，地理位置相當的好，附近生活機能也很方便，該有的都有，是一間屋齡27年的舊公寓 5樓，權狀坪數是34.66坪，頂樓還有加蓋，所以總共的使用坪數大約65坪，買入的價格為600萬元整，仲介費、代書費、契稅、印花稅、買賣規費等等雜 費合計$98,288，所以總購入成本為$6,098,288。

接下來，以此屋向銀行抵押貸款，銀行核準的貸款金額為614萬，扣掉$3,600的帳管費，實撥金額為$6,136,400，所以等於我們買入這間房子，不僅分文未花，還獲得了額外$6,136,400-$6,098,288=$38,112的現金。

貸款的優惠利率前半年為2.08%，第7個月起為浮動利率，平均約3%~3.5%，前兩年只繳利息不繳本金，所以第1~6個月的利息支出 為$10,643，第7~24個月的利息支出為$15,000~19,000，第25個月起至20年期滿為本息均攤，每月需繳大約$38,000左右。

(以下為Max不負責任講評)

到了這邊....先停一下，其實前兩年只繳息不繳本蠻聰明的

但是可以在做轉貸!! 什麼是轉貸? 就是讓另外一家銀行重新撥貸款給你

同樣繳息不繳本的方式玩個兩年，再轉貸下去，不斷的累積現金資產

直到你被動收入收飽了，再吃下一間或者可以做價差賣掉

固定的支出確定之後，再來我們要想辦法創造固定收入了，前面說過，這間房子的權狀坪數為34.66坪，連同頂樓加蓋的使用坪數大約65坪，原來的格局如何 我們就不多介紹了，因為這不是重點，重點是我們把原始的格局全部拆掉，把五樓隔成五間套房，六樓隔成四間套房，總共的工程款為$1,931,196(含重 新隔間、裝潢、家具、家電等所有費用)，總施工時間為兩個月。

再來，就是招租了，現在網路真的很方便，照片拍漂亮一點，到幾個知名的租屋網站登好廣告，不到一個月，九間套房就全部租出去了，總共的租金收入為$78,500。

接下來我們來計算最重要的投資報酬率，首先我們必須先詳細計算出實際的投入成本：

購屋成本  $6,098,288
銀行貸款  $-6,136,400
改裝費用  $1,931,196
改裝期間利息  $21,286
招租期間利息  $10,643
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實際投入總成本$1,925,013

再來，因為出租條件是電費另計，租金包水、網路、第四台，再考慮折舊成本，原本一個月$78,500的租金收入，我們保守抓7萬就好，而未來第4~6個月 的利息支出為每月$10,643，第7~24個月為$15,000~$19,000，我們也全抓最高$19,000，因此第4~6個月能夠產生的淨現金流 為$70,000-$10,643=$59,357，第7~24個月能夠產生的現金流為$70,000-$19,000=$51,000，第25個月起至 20年期滿的現金流為 $70,000-38,000=$32,000。

所以，以上述的現金流量模式除以我們的實際投入總成本，回本的時間約為40個月，換算成年投資報酬率的話大約為30%左右。也就是說，當初投入的總成本$1,925,013，在第40個月時就可以全部回收，然後從第41個月開始，每個月一樣可坐收$32,000的現金流，也就是所謂的「非工資收入」。

而20年期滿後，每月的現金流則可增加為$70,000左右，而且多了一棟到時候價值絕對不會低於600萬的房子，而如果中途因都市計劃而改建大樓的話，以此案的土地持分，所能分到到新大樓至少會有2~3戶，我們算2戶就好，市值應該會有2000萬~2500萬。

以上我介紹的是最基本的模式，當然還有很多更高深的技巧能夠提高資金的回收速度和投資報酬率，還有房客的管理和房子的維護等等細節，我們就先不介紹了，這次主要先向大家介紹如何創造房地產非工資收入的基本觀念，往後如果我們有機會再一一詳述。

照片給大家欣賞一下

http://www.wretch.cc/album/album.php?id=aiolex&book=13&page=1

老實說，林育詩這個案子做得相當不錯

我初算總價報酬率也有約11.8%左右(現在台北普遍都在3-4%)

加上因為是超貸，我想現金回報率應該相當驚人....

以上關於房地產的基本知識 - 房地產關鍵三率：總價% + ROI% + 現金回報%

未來Max 一定會再詳細為大家解說的 ^_^ 

總之，不愧是強人育詩，這個案子我打95分，恭喜他

也謝謝他不吝分享!!

我們下次真房產無雙見